안녕하세요. 그로잉입니다.
이번시간에는
- 국내와 미국의 금리를 알아보고
- 금리가 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는지
- 영향을 준다면 어느 상황에서 줄 수 있으며
- 그 영향력의 크기는 어떠한지에 대한
금리와 부동산 가격의 상관관계를 살펴보고자합니다.
0. 금리의 뜻과 책정기준
금리란?
돈에 붙는 이자. 즉 돈의 가치다.
돈의 가치는 오리고 내림에 따라 전 세계 경제에 큰 영향을 미친다. 특히나 자산 시장이 그렇다.
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국가별 기준금리
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기준금리(%)
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한국과 금리차(%p)
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한국은행 기준금리 (BOK)
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2022/11/24
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3.25
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한국은행 금융통화위원회는 물가 동향, 국내외 경제 상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 연 8회 기준금리를 결정하고 있다. 이렇게 결정된 기준금리는 초단기금리인 콜금리에 즉시 영향을 미치고, 장단기 시장금리, 예금 및 대출 금리 등의 변동으로 이어져 궁극적으로는 실물경제 활동에 영향을 미치게 된다.
다시 쉽게 설명을 하면 기준금리는 금융 회사간 서로 돈을 빌려주고 받는 곳에 즉시 영향을 미치고, 그 밖에도 개인간의 금리, 예금 및 대출의 금리 등 많은 곳에 영향을 주게 되어 실제 경제 활동들 전반적으로 영향을 미친다는 뜻이 된다.
1. 2022 국내와 미국 금리
1-1. 한국 금리
한국은행 웹사이트를 통해 한국은행의 기준금리를 살펴본 결과 2021년 7월을 기점으로 계속해서 기준금리가 상승하였다.
한국은행 기준금리 변동추이를 살펴보면 2021년 11월 25일에는 기준금리가 1.00%였고 가장 최근에 발표된 2022년 11월 24일에는 기준금리가 3.25%로 약 2.25% 상승한것을 확인할 수 있다.
내가 태어난 연도인 2000년부터 살펴본 결과 금리의 폭 자체는 많이 하락하였다.
하지만 2020년부터 2021년까지는 금리가 동결되었다가
다시 2021년부터 꾸준히 상승중이다.
왜 이렇게 된 것일까?
2020년도 부터 2021년까지의 금리 추이를 조금더 자세히 살펴보면
연속 금리인상을 단행한 것은 인플레이션(물가 상승) 압력이 높아지면서인것을 알 수 있다.
- 2020년 3월, 5월 기준금리 낮춤 (연 0.5%p, 0.25%p)
- 2021년 7월까지 동결 (14개월, 9차례 동결)
- 통화량이 크게 늘어 물가 상승으로 이어진 것이다.
인플레이션, inflation
국가의 재화와 용역등 여러 가지 물건의 가격이 지속적으로 상당히 오랫동안 오르는 현상
통화량이 팽창하여 화폐 가치가 폭락하며 물가가 계속적으로 등귀하여 일반 대중의 실질적 소득이 감소되는 현상
- 인플레이션 이유 1 : 수요 상승 (지갑의 봄날, 소비욕구 높아짐)
- 인플레이션 이유 2 : 생산비용 상승 (원자재 가격 폭등)
+ 인플레이션과 금리인상
코로나 이후 미국을 비롯하여 전 세계에서 엄청난 돈이 풀렸음에도 불구하고 이상하게도 (2022년 9월 기준)얼마 전까지 물가는 오르지 않은 것처럼 느껴진 이유는 풀린 돈이 실물경제로 들어가지 않고 부동산과 주식 등 자산시장으로만 들어가 자산 버블을 형성하고 있었기 때문이다.
그러나 금년 들어 코로나19 규제가 점차 해제되고 경제활동이 재개되면서 물가가 급등하기 시작하였다. 결과적으로 천문학적인 규모로 실시됐던 통화량 증가 정책은 인플레이션이라는 '부메랑'이 되어 나타난 것이다. 게다가 지난 2월 러시아의 우크라이나 침공으로 에너지와 곡물 공급까지 차질을 빚는 등 '공급망 충격'이 더해지면서 1981년 이후 41년 만에 가장 높은 인플레이션을 기록하고 있다.
한국은행은 인플레이션을 막기 위하여 네 번 연속 금리를 인상하였다. 금리인상은 돈의 가치가 높아지는 것을 의미하므로 원론적으로 금리가 오르면 주식과 부동산 등 자산가격은 하락하고, 금리가 낮아지면 자산가격이 오른다. 코로나 극복을 위해 돈을 많이 풀고 금리까지 제로수준을 유지한 결과 주식과 부동산 등 자산가격이 폭등하여 물가상승의 주요한 요인이 되었다. 설상가상으로 소비가 폭발하면서 물가가 급등하게 된 것이다. 이에 각국 중앙은행은 금리를 인상하여 통화량을 줄임으로써 최근 주식과 부동산 등이 하락하는 것은 당연한 결과이다.
1-2. 미국 금리 (뜻, 상황별 사례, 현재상황)
세계 각국에는 돈을 찍어내는 중앙은행이 있다.
한국에는 한국은행이 있고, 영국에는 영란은행이 있다.
그런데 미국에는 미국은행이 있는 것이 아니라 ‘연방준비제도(연준)’가 있습니다.
연준 = 미국판 한국은행이 무슨 일을 하고 있다고 생각하면된다.
연준 기준금리란?
돈이 필요할 때 우리는 제일 먼저 은행으로 달려간다.
은행은 돈이 필요할 때 이웃 은행으로 달려간다.
이렇게 미국에 있는 은행들끼리 돈을 빌릴 때의 금리를 연방기금금리라고 합니다.
그렇다면 ‘연준 기준금리’란 무엇일까?
사실 연준 기준금리라는 것은 존재하지 않는다고 한다.
우리나라 신문과 방송에서 말하는 ‘연준 기준금리’, 또는 ‘미국 기준금리’라고 부르는 것은 바로 ‘연방기금금리’를 가리키는 말이다. 연방기금금리라는 말을 사용하지 않고, 연준 기준금리라고 표현한 이유는 ‘연방기금금리’하는 말이 너무 어렵기 때문이다. 그래서 우리는 익숙한 '기준금리'라는 용어를 이용해 ‘연준 기준금리’, ‘미국 기준금리’ 등의 이름으로 부르고 있다.
연준 기준금리와 미국경제
연준 기준금리 인하와 미국경제
연준이 기준금리를 10%에서 1%로 낮췄다’는 보도가 나왔다.
이를 해석하자면
연방기금금리 10% = 시중에 돈이 별로 없어서 돈을 빌리려면 이웃 은행에 10%나 되는 높은 금리를 줘야 된다
기준금리를 10%에서 1%로 낮추겠다 = 돈을 흘러넘치게 찍어 이웃 은행에 1%의 금리만 줘도 기꺼이 빌려줄 만큼의 환경이다
- 연준 기준금리가 낮아진다 (돈이 흘러 넘친다)
- 일반시민이나 기업에 돈을 빌려줄 때의 금리도 낮아진다
- 대출금리가 낮아지니 소비자들의 소비 심리가 강해진다
돈을 막 찍어낸 결과 연준 기준금리가 1%로 낮아졌다면
당연히 일반시민이나 기업에 돈을 빌려줄 때의 금리도 낮아지게 됩니다.
옛날에는 ‘10% + 약간의 이익’을 붙여서 돈을 빌려주었다면 이제는 ‘1%의 금리 + 약간의 이익’을 붙여서 돈을 빌려주기 때문이다.
이렇게 해서 대출금리가 낮아지면 삶에 여유가 있는 사람은 돈을 빌려서 차를 바꾸고, 집을 삽니다. 그리고 사장님은 대출을 받아 새로운 기계를 사고, 새로운 공장을 세우게 된다. 일반시민들과 사장님들이 주머니를 열면 경제는 봄날을 맞이하게 된다.
미국경제가 어려울 때 ‘연준 기준금리 인하’ 등의 기사가 나오는 배경에는 이런 이유가 있기 때문이다.
연준 기준금리 인상과 미국경제
미국경제가 너무 잘나가서 문제라면 어떻게 될까?
당연히 반대의 일이 일어난다.
- 연준 기준금리가 높아진다 (시중에 돈이 없어 돈을 모두 거둬들인다
- 일반시민이나 기업에 돈을 빌려줄 때의 금리도 높아진다
- 대출금리가 높아지고 소비자들의 소비 심리가 약화된다
- 경제가 서서히 침체된다
미국 은행들끼리 돈을 빌릴 때의 금리가 10%가 될 때까지 돈을 모두 거둬 들인다.
이렇게 해서 돈가뭄이 닥치면 은행들끼리 돈을 빌릴 때의 금리가 10%로 높아진다.
그 뒷이야기는 쉽게 짐작 할 수 있는데
이웃 은행에 10%의 금리를 주고 돈을 빌린 만큼
일반 시민들에게 대출 해 줄 때의 금리는 ‘10% + 약간의 이익’을 붙여서 돈을 빌려준다.
이렇게 해서 대출금리가 높아지면 차를 바꾸는 사람도, 새로운 공장을 세우는 사장님도 사라지게 된다.
일반시민들과 사장님들이 주머니를 닫으면 경제는 서서히 침체된다.
현재 미국금리는 그래프만 보아도 알다시피
2022년 2월즘을 기점으로 가파르게 상승하여 현재 4.00대를 기록하고 있다.
| 미국 | 마지막 | 이전 | 단위 | 날짜 |
| 실업률 | 3.70 | 3.70 | 퍼센트 | Nov 2022 |
| 금리 | 4.00 | 3.25 | 퍼센트 | Nov 2022 |
| 물가상승률 | 7.70 | 8.20 | 퍼센트 | Oct 2022 |
| 1개월 미만 통화공급량 | 5339700.00 | 5410900.00 | USD - 백만 | Oct 2022 |
| 1개월 통화공급량 | 20099.90 | 20283.50 | USD - 억 | Oct 2022 |
| 2개월 통화공급량 | 21415.20 | 21503.40 | USD - 억 | Oct 2022 |
| 중앙 은행 대차 대조표 | 8584576.00 | 8621390.00 | USD - 백만 | Nov 2022 |
| 은행의 대차 대조표 | 23039.80 | 22911.70 | USD - 억 | Nov 2022 |
| 외환 보유고 | 33821.00 | 33935.00 | USD - 백만 | Oct 2022 |
| 민간부분 대출 | 2780.49 | 2747.90 | USD - 억 | Oct 2022 |
금년 들어 금리상승 속도가 3배 이상 빨라짐에 따라
나스닥 지수는 한때 연고점대비 10%이상 하락하는 등 큰 폭의 등락을 거듭하였다.
1-3. 미국 금리가 한국에 미치는 영향
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국가별 기준금리
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최근 결정일
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기준금리(%)
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한국과 금리차(%p)
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다음 결정일
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한국은행 기준금리 (BOK)
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2022/11/24
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3.25
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2022/11/02
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3.75 ~ 4.00
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-0.5% ~ -0.75%
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1. 대출·모기지 금리 상승
즉각적인 영향으로 미국의 주택담보대출, 신용대출, 학자금 대출 등의 대출 금리가 상승하게 된다.
실제로 미국에서 가장 일반적인 30년 만기 고정 주택담보대출 평균 금리는 2008년 이후 최고치로 이미 연 6% 가까이 치솟았다.
즉, 미국에서 중위가격(중간값)의 주택을 구입하기 위해선
올초에 비해 매달 이자를 약 600달러(약 77만원) 이상 더 내야 하는 상황이다.
2. 미국 주식 하락
일반적으로 금리가 상승하면 투자자들은 투자 계획을 대폭 수정한다.
이런 상황에서 경기침체에 대한 시장의 우려마저 커지면 이러한 투자 재조정 행보는 더욱 두드러지게 된다.
이는 401k(미국의 퇴직연금) 계좌 등 주식 시장에 투자한 사람들의 경우
주식 계좌에 급격한 타격을 입는다는 뜻이기도 하다.
실제로 보통 20% 이상 하락하면 약세장으로 정의하는데,
연초 최고점 대비 미국 S&P 500지수는 20% 이상 하락했으며,
기술주 중심의 나스닥 종합주가지수는 거의 3분의 1 가까이 증발했다.
3. 고용시장 둔화 및 경기침체 위험
아마존, 월마트, 테슬라, 스포티파이, 우버와 같은 대기업들도 잇따라 신규 채용 축소 혹은 중단을 발표했다.
트위터 이어 메타 한국 직원들도 '해고' 기사로 얼마 전 시장이 떠들석 한것만 봐도 알 수 있다.
(마크 저커버그 메타 최고경영자(CEO)는 전날 밤 전체 직원의 13% 비중을 차지하는 1만1천명을 해고했다)
4. 달러 강세
연준이 기준금리를 올리면서 더 높은 수익률을 좇아 글로벌 자금이 미국으로 쏠리고 있다.
이에 따라 미국 달러에 대한 수요가 증대하면서 미국 달러는 올해 10% 상승하는 등 강세를 보이고 있다.
이러한 달러 강세는 영국과 같은 국가로의 여행을 계획하고 있는 미국인에게는 희소식일 것이다.
이번 주 영국 파운드화 가치는 1.20달러선 아래로 추락했다. 코로나19 팬데믹 이후 최저치다.
그러나 보통 달러 가치가 상승하면 달러로 거래되는 에너지나 식량과 같은 상품의 수입 가격이 비싸진다는 의미이다.
이렇게 되면 특히 달러로 빌린 부채가 많은 국가 등은 물론 국가 경제에 압박이 가중되게 된다.
특히 한국의 경우 수출국가이기에 이러한 달러 강세에 예민하게 반응할 수 밖에 없다.
이는 곧 물가지수가 상승한다는 뜻이 되고 직접적인 의식주에 영향을 미치게 된다.
5. 기준금리 인상
영국과 스위스, 호주, 캐나다 그리고 한국 등 수십 국의 중앙은행은 최근 몇 달 사이 금리를 인상했다.
각자 자국 내 인플레이션을 잡기 위해 싸움을 벌이는 것이다.
이는 미국으로의 자금 이탈을 막기 위해 연준에 발맞춰 금리를 인상하기 때문이다.
2. 금리가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?
2-1. 금리와 부동산(집값)의 상관관계
그렇다면 금리가 부동산과는 어떠한 연관이 있을까?
오늘은 부동산 중에서 집값과의 상관관계에 대해 살펴보았댜.
집값과 부동산은 반비례 관계이다.
2-2. 상황별 금리가 부동산에 미치는 영향
부동산가격과 금리에 대해 이야기할 때는 금리가 부동산가격에 영향을 미친다고 보는 것이 일반적이다.
- 한국은행이 기준금리를 인상
- 시중은행들도 따라서 대출금리 인상
- 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담 증가
- 부동산에 대한 사람들의 수요가 줄고, 부동산 가격 하락
반대로 이자율이 하락하면
- 사람들이 대출을 늘려 부동산을 구입
- 부동산에 대한 사람들의 수요가 늘고, 부동산가격 상승
저금리일때
돈의 가치인 금리가 줄어들면(저금리) 상대적으로 자산의 가치가 고평가 된다.
풀어 얘기하자면 돈의 가치가 하락하기에 현금을 보유하면 수익률이 마이너스가 된다. 그래서 사람들은 인플레이션 헷지가 되는 자산으로 돈을 이동시킨다. 이렇게 자산에 대한 수요가 공급보다 많아지며 자산가격이 상승하게 되는 것이다.
2020년 코로나로 인한 저금리 시대에 유동성에 의한 자산 폭등이 발생했다.
자산으로 돈이 모여 자산 가격이 상승하자 매수 심리가 강해지고
투자수요까지 가세되어 주식,코인,부동산 가격이 단기간에 급승한게 그 예이다.
고금리일때
그래서 반대로 고금리 시대가 되면 자산이 폭락할 것이라고 하는 것이다.
실재로는 어떨까?
금리가 오르면 집값은 떨어진다.
주택 가격과 금리 외 모든 변수를 제외한 경우에만 말이다.
기준금리가 오르면 기본적으론 자산 시장에는 악재가 된다.
자금을 조달할 때 들어가는 비용이 커지니 시장에 자금이 줄어들기 때문이다.
2022 고금리가 부동산에 미친 영향
- 정책 실패 : 문재인 정부 들어 부동산 시장이 폭등
- 장기간 저금리 : 시장에 돈이 너무 많이 풀렸고, 갈곳을 잃은 자금이 자산 시장으로 흘러듬
- 기준금리 상승 : 시장금리, 대출 금리도 상승. 대출자의 이자 부담이 커짐
여기에 올해부터 총부채원리금상환비율, DSR 규제가 본격 시행되고 있다.
대출 규제가 이어지는 상황 속에 기준금리도 올랐기 때문에 부동산 매수 심리는 꺾일 수밖에 없다.
특히 대출을 많이 받고 집을 산 사람들, 이른바 영끌족 입장에선 이자 부담 때문에 집을 내놔야 하는 경우도 생길 수 있다. 시장에 매물이 나올 수 있다는 뜻. 당장을 집이 필요한 사람이라도 금리 부담이 크니까 적극적으로 나서기 보단 관망할 가능성이 커보이는데, 이렇게 되면 거래 절벽 현상이 더 길게 이어질 가능성이 있다.
다른 전망도 있는데, 지금 기준금리 인상이 기정사실로 받아들여지면서 시장에서 이를 미리 반영해 대출금리를 올린 측면이 있다. 그래서 기준금리를 한 번 더 올렸다고 해서 바로 대출금리가 빠르게 오르진 않을 수도 있다는 것이다.
2022년에는 연말까지 한국은행이 기준금리를 추가로 인상했으니, 부동산 시장에도 상당부분 영향을 미치게 된다.
우리나라 가구의 절반 이상이 금융기관 대출을 이용중일 정도로 대출은 우리 경제생활에 밀접하게 다가와 있다. 그러나 대출 선택시 가장 중요한 고려요소라 할 수 있는 대출금리에 대해서는 잘 알지 못하고 있는 경우가 있다.
나 또한 금리에 대해서는 아는 지식이 전혀 없어 처음으로 금리에 대해 공부해보게 되었다. 그렇게 오늘도 열심히 구글링을 하다 마땅한 정보가 없어 한 뉴스를 확인하게 되었는데 그곳에서 우연찮게 금리와 집값의 상관관계를 알려주는 유튜브를 발견했다.
NH농협은행 올백 자문센터 윤수민 부동산 전문위원이 대출 금리 상승에 현명하게 대처하고 똑똑한 부동산 투자를 위한 꿀팁을 공유해주셨다. 그래서 이번에는 금리 공부하는 방법, 동산과 금리의 상관관계, 금리 상승 대처방안에 대해 알려주셨는데 이중에서 금리 공부방법을 추가로 공유하고자 한다.
'금리' 어떻게 공부할까?
금리를 공부하는 가장 좋은 방법은 내가 대출을 받아보는 것이다.
하지만 이는 대출을 종용하는 거니 섣불리 권유할 수 없다.
대출은 확실한 투자 계획이 있을때 하는 것이기 때문이다.
* 종용 : 잘 설명하고 달래어 권하는 것
그렇다면 현실적으로 금리를 공부할 수 있는 방법은 뭐가 있을까?
1. 은행 연합회 사이트 - 대출 금리 확인
주택담보대출 금리와 같은 대출 금리를 확인하는 것이 가장 좋다. 확인방법은 다음과 같다.
① 전국은행연합회 웹사이트 방문
② 메뉴 > 금리/수수료 비교공시
전체메뉴 보기에서 소비자포털의 금리/수수료 비교공시를 클릭하게 되면 대출금리에 대한 이해 페이지로 넘어간다.
③ 대출금리에 대한 이해 > 대출금리비교
페이지로 넘어오게 되면 대출금리에 대한 기본적인 이론이 보여지게 된다. 궁금하면 해당내용을 한번 읽고 다음으로 넘어가도 좋다. 우리가 금리를 확인할 때 살펴볼 것은 대출금리비교 파트이다.
④
2. 은행 어플 - 대출 약정서 확인
은행 앱에 들어가면 대출 상품별로 금리가 어떻게 이루어져있는지 매우 상세하게 설명되어져 있다. 무의식적으로 동의를 하고 넘어가는 대출약정서에 대출에 관한 내용들이 모두 담겨져 있기 때문이다.
3. 대출 원리금 상환액 계산기
이게 굉장히 큰 효과를 가져다 준다고 한다. 금리 공부를 위해서는 간접적인 대출 경험이 최대한 많이 하는 것이 도움되기 때문이다.
주요 시장금리 추이 조회 방법
간단하게 주요 시장금리의 추이를 조회 하고 싶다면 e-나리지표를 이용하시면 됩니다.
https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1073
만약 좀 더 자세한 시장금리 자료가 필요하다면 한국은행 경제통계시스템에 접속한 다음 아래의 순서대로 차근차근 따라가시면 됩니다.
※ 한국은행 경제통계시스템→ 통계검색 → 복수통계검색 → 금리 → 시장금리